Un bail commercial signé en 2019 avec une clause d’indexation sur l’ICC arrive à révision triennale. On regarde la dernière valeur publiée par l’INSEE, et surprise : l’indice du coût de la construction au premier trimestre 2026 affiche 2 084, en baisse de près de 3 % sur un an. Le loyer révisé pourrait donc baisser, alors même que les travaux d’entretien du local coûtent plus cher qu’il y a douze mois. Ce décalage mérite qu’on s’y arrête.
ICC en baisse, coûts réels en hausse : le paradoxe de 2026 pour les bailleurs
L’ICC mesure les prix de production des bâtiments neufs à usage d’habitation. Il reflète ce que les maîtres d’ouvrage paient aux entreprises de construction pour du neuf, pas ce qu’un propriétaire dépense pour rénover un appartement ou entretenir un local commercial.
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Au premier trimestre 2026, l’ICC recule de 2,89 % sur un an selon l’INSEE. Dans le même temps, l’indice des coûts de production dans la construction progresse de 2,1 % sur un an, et les prix des travaux d’entretien-amélioration augmentent de 1,9 %. On a donc un indice de référence qui descend pendant que les dépenses réelles du bailleur montent.
Pour un propriétaire qui utilise l’ICC comme base de révision d’un bail, le résultat est concret : le loyer révisé peut stagner ou diminuer, alors que la facture de ravalement, de mise aux normes électriques ou de remplacement de menuiseries, elle, ne baisse pas.
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Révision de loyer commercial avec l’ICC : formule et piège fréquent
La formule de révision reste simple sur le papier. On divise le dernier ICC connu par l’ICC de référence inscrit au bail, puis on multiplie par le loyer initial. Si le bail mentionne l’ICC du premier trimestre 2023 (2 077) et qu’on applique la valeur du premier trimestre 2026 (2 084), la hausse de loyer ne dépasse pas 0,3 % sur trois ans.
Calendrier de publication à surveiller
L’ICC est publié avec un décalage. La valeur du premier trimestre 2026 (2 084) est parue au Journal officiel le 28 juin 2026. Celle du quatrième trimestre 2025 (2 058) a été publiée le 26 mars 2026. On applique toujours le dernier indice publié à la date de révision, pas celui du trimestre en cours.
Ce décalage crée des erreurs. Un bailleur qui révise en avril 2026 ne peut pas utiliser l’ICC du premier trimestre 2026 s’il n’est pas encore paru à cette date. Il devra se baser sur le quatrième trimestre 2025 (2 058), ce qui change le calcul.
Clause d’indexation : vérifier avant d’appliquer
L’utilisation de l’ICC pour réviser un loyer doit être explicitement prévue dans la clause d’indexation du bail. À défaut, on ne peut pas l’appliquer. On voit encore des bailleurs tenter une révision sur l’ICC alors que le bail prévoit l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires).
- Pour les baux commerciaux, l’ILC a progressivement remplacé l’ICC comme référence depuis 2008, mais les anciens baux peuvent encore mentionner l’ICC
- Pour les baux d’habitation, c’est l’IRL (indice de référence des loyers) qui s’applique depuis 2008, l’ICC n’est plus utilisable
- Les baux professionnels et certains baux dérogatoires peuvent encore indexer sur l’ICC si la clause le prévoit expressément
Évolution récente de l’ICC : les chiffres trimestre par trimestre
La trajectoire de l’ICC sur les deux dernières années montre un pic suivi d’un repli net. Voici les valeurs publiées par l’INSEE :
| Trimestre | Valeur ICC | Publication au J.O. |
|---|---|---|
| T1 2026 | 2 084 | 28/06/2026 |
| T4 2025 | 2 058 | 26/03/2026 |
| T3 2025 | 2 056 | 17/12/2025 |
| T2 2025 | 2 086 | 24/09/2025 |
| T1 2025 | 2 146 | 02/07/2025 |
| T4 2024 | 2 108 | 26/03/2025 |
| T3 2024 | 2 143 | 18/12/2024 |
| T2 2024 | 2 205 | 25/09/2024 |
| T1 2024 | 2 227 | 29/06/2024 |
Le point haut se situe au premier trimestre 2024 (2 227). Depuis, l’ICC a perdu plus de 140 points en deux ans, ce qui traduit un ralentissement du coût de production dans le neuf. Pour les bailleurs dont le bail est indexé sur cet indice, cela signifie des révisions de loyer très modérées, voire négatives sur certaines périodes de référence.
Changer d’indice en cours de bail : ce que permet la loi
Face à un ICC orienté à la baisse, certains bailleurs envisagent de basculer vers l’ILC ou un autre indice. En pratique, on ne change pas d’indice de référence sans l’accord des deux parties. La clause d’indexation fait partie des conditions du bail. Sa modification suppose un avenant signé par le bailleur et le locataire.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2014, l’ICC n’est d’ailleurs plus l’indice par défaut. Le Code de commerce oriente vers l’ILC pour les activités commerciales et artisanales, et vers l’ILAT pour les activités tertiaires non commerciales. Les baux plus anciens qui mentionnent encore l’ICC continuent de fonctionner avec cet indice jusqu’à leur renouvellement.
Quel indice choisir lors d’un renouvellement
Au renouvellement du bail, le bailleur peut négocier un changement d’indice. L’ILC intègre une composante liée aux prix à la consommation et une composante liée au chiffre d’affaires du commerce de détail, ce qui le rend généralement plus stable que l’ICC. Les retours varient sur ce point, car la composition de l’ILC peut aussi jouer en défaveur du bailleur certaines années.
- L’ILC convient aux baux commerciaux classiques (boutiques, restaurants, commerces de détail)
- L’ILAT est conçu pour les bureaux et les locaux à usage tertiaire
- L’ICC reste pertinent uniquement quand le bail le prévoit et que les deux parties souhaitent le conserver
Un bailleur qui gère un parc locatif mixte (habitation et commercial) doit composer avec plusieurs indices simultanément. L’IRL pour les logements, l’ILC ou l’ICC pour les locaux commerciaux selon la rédaction du bail. Vérifier chaque clause d’indexation bail par bail reste le seul réflexe fiable avant toute révision, surtout dans une période où les indices évoluent dans des directions opposées.
