L’Andorre applique un impôt sur les sociétés plafonné à 10 %, un impôt sur le revenu qui ne dépasse pas non plus 10 %, et ne prélève ni droits de succession ni impôt sur la fortune. Ce triptyque fiscal attire chaque année des entrepreneurs français vers la principauté pyrénéenne, et l’immobilier en Andorre devient leur premier poste d’investissement une fois la résidence obtenue.
La réalité du marché immobilier andorran a pourtant changé depuis 2024, avec des règles plus strictes qui modifient le calcul pour les acheteurs étrangers.
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Taxe sur l’investissement étranger immobilier : le coût d’entrée depuis 2026
La loi 3/2024, renforcée par le paquet législatif dit « Omnibus 2 » entré en vigueur en février 2026, a doublé la taxe sur l’investissement étranger dans l’immobilier.
Concrètement, un non-résident ou un résident présent depuis moins de trois ans sur les dix dernières années paie désormais 6 % d’IEI (Impost sobre les Inversions Estrangeres Immobiliàries) sur un premier bien. Le taux monte à 10 % pour chaque acquisition suivante. Cette taxe vient s’ajouter à l’ITP, l’équivalent andorran des droits de mutation.
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Prenons un appartement à 800 000 euros acheté par un non-résident en 2026. La charge fiscale totale avoisine 10 % du prix de vente, hors frais de notaire. Pour un entrepreneur qui reste pur investisseur, sans résidence effective, l’avantage comparatif s’est nettement érodé en deux ans.
Résidence fiscale en Andorre : types de permis et conditions d’accès
Le type de permis de résidence conditionne à la fois les modalités d’achat immobilier et la fiscalité applicable. Deux catégories principales structurent le système andorran.
Résidence active
L’entrepreneur crée ou dirige une société andorrane et exerce une activité réelle sur place. Ce statut donne accès au taux d’IS à 10 % et à l’IR plafonné à 10 %. L’achat d’un bien n’est pas obligatoire, mais la location d’un logement principal sur le territoire l’est.
Résidence passive (sans activité lucrative)
Ce permis vise les profils disposant d’un patrimoine conséquent. L’accès à la résidence passive est devenu nettement plus sélectif ces dernières années.
Un entrepreneur français qui génère ses revenus à distance, sans créer de société locale, doit immobiliser un capital significatif en plus du prix d’acquisition du bien. Ce filtre écarte de facto les profils à revenus moyens.
Fiscalité andorrane comparée à la France : ce qui motive l’achat
L’écart fiscal entre les deux pays ne tient pas au seul taux d’imposition sur le revenu. Plusieurs mécanismes cumulés pèsent dans la décision des entrepreneurs à hauts revenus.
- L’absence de droits de succession et de donation entre parents et enfants permet de transmettre un patrimoine immobilier sans ponction, alors que la France applique des taux progressifs pouvant dépasser 40 % au-delà d’un certain seuil
- L’absence d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) supprime la taxation annuelle sur la détention de biens, un poste qui pèse sur les portefeuilles supérieurs à 1,3 million d’euros en France
- L’imposition des dividendes est inexistante en Andorre, ce qui modifie le calcul de rentabilité pour un entrepreneur qui se verse des revenus via sa société andorrane et les réinvestit dans l’immobilier local
Ces avantages cumulés font de l’achat immobilier en Andorre un outil de structuration patrimoniale à long terme, au-delà du simple placement locatif.
Exit Tax française : le piège fiscal à anticiper avant le départ
Transférer sa résidence fiscale en Andorre peut déclencher l’Exit Tax sur les plus-values latentes de participations détenues dans des sociétés françaises. Ce mécanisme s’applique aux détenteurs de participations significatives et reste souvent sous-estimé dans les projections d’installation.
Sous certaines conditions, un sursis de paiement peut être obtenu, mais les plus-values restent en sursis, pas en exonération. Toute cession de titres dans les années suivant le départ active l’imposition.
Un entrepreneur qui vend sa société française trois ans après son installation en Andorre peut se retrouver redevable de la plus-value en France, au taux français. L’achat immobilier en Andorre ne neutralise pas cette dette fiscale latente. Vérifier ce calendrier avant de signer un compromis de vente immobilier permet d’éviter des surprises à six chiffres.
Prix immobilier en Andorre par paroisse : un marché sous tension
Le territoire andorran se divise en sept paroisses, avec des écarts de prix marqués. Andorra la Vella et Escaldes-Engordany, les deux paroisses centrales, captent la majorité de la demande des résidents étrangers. La proximité des services administratifs, bancaires et commerciaux explique cette concentration.
Des paroisses comme Ordino ou Canillo affichent des prix au mètre carré inférieurs. L’offre de biens neufs y reste cependant limitée. L’afflux de nouveaux résidents ces dernières années crée une tension durable sur le marché locatif et à l’achat, avec des délais de vente qui se raccourcissent.
Le choix de la paroisse dépend du type de résidence visée. Une résidence active impose une présence effective sur le territoire, ce qui oriente naturellement vers les paroisses centrales où se trouvent bureaux et infrastructures professionnelles.
Holding andorrane et immobilier : un montage qui change la donne
Certains entrepreneurs structurent leur acquisition via une société holding andorrane. Détenir le bien au nom de la société sépare patrimoine personnel et patrimoine professionnel, tout en facilitant la transmission.
L’IS andorran à 10 % s’applique aux revenus locatifs perçus par la holding. Les bénéfices réinvestis dans l’immobilier ne subissent pas de double imposition, grâce à l’absence de taxation des dividendes. Ce montage convient aux entrepreneurs qui combinent activité opérationnelle et investissement immobilier sur le territoire andorran.
Les nouvelles taxes sur l’investissement étranger, le relèvement des seuils de résidence passive et l’Exit Tax française forment un ensemble de contraintes à intégrer dans tout business plan avant de signer. L’attrait reste réel pour les profils à hauts revenus prêts à s’installer durablement sur le territoire andorran.
