Un bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’en respectant des conditions strictes déterminées par la loi du 6 juillet 1989. La notification doit intervenir dans des délais précis, sous peine de nullité, et chaque motif de non-renouvellement impose des justifications spécifiques.
Depuis la loi Alur, toute irrégularité dans la forme ou le fond du congé expose le propriétaire à une reconduction tacite du bail. Les règles encadrant le non-renouvellement s’appliquent même en cas de vente ou de reprise du logement, avec des conséquences directes sur la stabilité du locataire.
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : un cadre essentiel pour le non-renouvellement du bail
Le cœur du dispositif, c’est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il balise le chemin de la procédure de congé pour un contrat de location vide. Ici, pas de place à l’improvisation : le bailleur doit prévenir six mois avant l’échéance, le locataire, trois mois. Un calendrier strict, pensé pour éviter les mauvaises surprises et protéger chacun des acteurs du logement.
Tout ne se joue pas sur le même tempo selon le type de location. Dès qu’il s’agit de location meublée, l’article 25-8 de la même loi réduit la durée : trois mois de préavis pour le bailleur, un mois pour le locataire. Cette différence, loin d’être un détail, oblige chaque professionnel et chaque investisseur à naviguer avec rigueur dans la gestion des baux.
Impossible d’esquiver la question du motif. Hors des cas très balisés, vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux,, le refus de renouvellement n’a aucune chance d’aboutir. La notification doit être irréprochable : lettre recommandée, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement. Un défaut de forme, et le bail repart sans débat.
Pour y voir plus clair, voici les catégories et délais à connaître :
- Location vide : 3 mois de préavis pour le locataire, 6 mois pour le bailleur
- Location meublée : 1 mois de préavis pour le locataire, 3 mois pour le bailleur
Ce tableau résume ce qui peut sembler complexe : chaque statut de location a ses délais, et la moindre erreur fait voler en éclats toute tentative de congé.
L’évolution du droit, notamment avec la loi Alur, a apporté une vigilance accrue sur le respect des formes. Le moindre faux pas, et c’est le retour à la case départ.
Quels motifs et conditions encadrent le congé donné par le bailleur ?
Mettre fin à un bail n’a rien d’un geste anodin. L’article 15 ne laisse que trois portes de sortie au bailleur : vente du logement, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux. Impossible de s’en affranchir, chaque raison doit être clairement exposée, preuves à l’appui, et envoyée dans les temps.
Voici les trois cas acceptés par la loi :
- Congé pour vendre : le propriétaire décide de vendre son bien. Priorité au locataire, qui peut acheter à prix et conditions identiques à l’offre de vente.
- Congé pour reprise : le logement est destiné à accueillir le bailleur ou un membre de sa famille. Si ce motif n’est pas sincère, le propriétaire s’expose à des poursuites.
- Motif légitime et sérieux : ici, on vise les impayés, les troubles de voisinage, ou des manquements graves du locataire à ses obligations.
La rigueur formelle ne s’arrête pas là. La notification doit suivre l’une des voies prévues : lettre recommandée, acte d’huissier, ou remise contre signature. Oublier ce détail, c’est voir le bail se renouveler sans contrôle.
Certains locataires, protégés par l’âge ou la faiblesse de leurs ressources, bénéficient d’un statut particulier. Pour eux, le bailleur doit proposer un relogement équivalent, sauf s’il est lui-même dans une situation similaire. Cette protection saute si le logement n’est pas la résidence principale du locataire ou en cas de manquement grave.
Impossible de tricher sur la motivation : tout doit être transparent dans la notification. Un faux-pas, et le bail court de nouveau.
Délais de préavis et obligations : ce que la loi Alur a changé
Avec la loi Alur de 2014, la donne a changé pour le préavis. Désormais, impossible de traiter de la location sans évoquer la différence nette entre vide et meublé. Pour un logement vide, l’article 15 impose toujours trois mois pour le locataire, six pour le bailleur. Ce délai protège la stabilité des habitants, en évitant les ruptures soudaines.
Mais la loi Alur introduit une nuance décisive. Dans les zones qualifiées de tendues, ou en cas de mutation professionnelle, perte ou obtention d’emploi, raison de santé, perception du RSA ou de l’AAH, ou attribution d’un logement social, le locataire bénéficie d’un préavis réduit à un mois. Une mesure qui facilite la mobilité dans les moments charnières.
Pour la location meublée, le locataire profite toujours d’un préavis d’un mois, sans avoir à se justifier. Le bailleur, lui, reste soumis à trois mois. Cette souplesse répond à l’évolution rapide des besoins urbains et des parcours résidentiels.
Le formalisme reste non négociable. Une notification écrite, délivrée dans les règles, déclenche le début du préavis à la date de réception. Le moindre écart ouvre la porte à un contentieux, voire à l’annulation de la procédure et à la poursuite du bail.
Conséquences pratiques pour le locataire et le propriétaire aujourd’hui
Pour le locataire, la flexibilité offerte par l’article 15 structure bien plus que le calendrier : elle conditionne la sérénité du départ. Il garde la main sur son préavis, du moment que la notification atteint le bailleur selon les canaux prévus. Lettre recommandée, acte d’huissier, ou remise contre signature : chaque support fait foi et fixe la date du début du préavis.
Côté bailleur, impossible de jouer avec les règles. Un congé imprécis, un motif non conforme, une notification mal adressée : autant de pièges qui imposent la poursuite du bail. Les raisons d’éviction restent verrouillées : vente, reprise ou motif sérieux. La protection spécifique des locataires âgés ou modestes peut rendre la procédure plus complexe, sauf si un relogement équivalent est proposé.
Le dépôt de garantie est souvent source de tensions. Le bailleur doit le restituer dans les deux mois après la remise des clés, sous peine de pénalités. Pour le locataire, l’état des lieux de sortie et l’entretien du logement sont déterminants pour récupérer la somme sans retenue.
Enfin, la clause résolutoire peut entraîner une résiliation automatique en cas d’impayés persistants. Les professionnels du secteur le savent : la rigueur sur les délais et la procédure ne laisse aucune place à l’improvisation. Un détail négligé, et c’est toute la mécanique du bail qui se grippe.
Le bail locatif, sous l’œil de la loi du 6 juillet 1989, continue d’imposer ses règles du jeu. Propriétaires et locataires, tous deux avertis, avancent désormais sur une ligne de crête où chaque étape compte. La moindre hésitation, et c’est toute la stabilité du logement qui vacille.
