En tant que propriétaire d’un immobilier, les charges inhérentes à votre bien peuvent être supérieures à vos revenus. Il s’agit là d’un déficit foncier. Heureusement, le budget négatif enregistré est déductible de vos impôts. Comment utiliser les déficits antérieurs à imputer ? La réponse ici !
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Déficit foncier : de quoi s’agit-il ?
Un bien en location est soumis à un certain nombre de charges. On peut citer entre autres : les frais d’assurance, les taxes foncières, les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation, ceux liés aux intérêts de prêts, etc. Comme vous pouvez vous en douter, il s’agit des charges qui seront déduites des loyers perçus.
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Dans certains cas, il peut arriver qu’on assiste à un budget négatif. En effet, les loyers perçus qui constituent ici les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour couvrir les différents frais engagés. Il s’agit là d’une situation de déficit foncier.
Par ailleurs, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par année. Le revenu global inclut non seulement les revenus fonciers, mais également tous vos autres revenus.
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Déficits antérieurs à imputer : comment l’utiliser ?
Afin de mieux appréhender la notion de déficit restant à imputer, vous devez vous référer à un cas pratique. Dès lors, on considère un individu disposant de deux biens A et B qui lui rapportent respectivement 4 000 et 6 500 euros et donc 10 500 euros bruts.
Comme intérêts d’emprunt, il doit rembourser 6 000 euros pour le premier bien et 500 euros pour le second. Ses intérêts s’élèvent donc à 6 500 euros. Quant aux revenus nets, ils seront de 10 500 – 6 500 = 4 000 euros. Puisque son revenu net des intérêts d’emprunt est positif (4 000 euros), le déficit foncier enregistré ne provient donc pas de ces charges. Il n’est donc pas imputable.
Entre temps, il doit supporter d’autres charges s’élevant respectivement à 10 800 euros pour le bien A contre 3 600 euros pour le bien B. les charges sont donc de 14 400 euros. Le revenu global se calcule en soustrayant les charges du revenu net. Vous aurez donc 4000 – 14 400 = -10 400 euros. Grâce au mécanisme du déficit foncier, les 10 400 euros sont imputables sur le revenu avec un excédent de 300 euros. Ce dernier sera reporté sur les revenus globaux dans les 10 années qui suivront.
Toutefois, pour être éligible au mécanisme de déficit foncier, le propriétaire doit impérativement mettre son bien en location sur les 3 années suivant la réalisation du premier déficit foncier. L’application du déficit antérieur restant à imputer consiste à soustraire le montant excédant des revenus des autres années avant d’appliquer le taux de l’impôt sur le revenu.
Les conditions pour reporter les déficits antérieurs à imputer sur les revenus futurs
La déclaration d’un déficit foncier n’est pas une opération aisée. Elle nécessite le respect de conditions spécifiques qui sont énumérées dans l’article 156 du Code général des impôts français. Selon la réglementation en vigueur, un contribuable peut imputer les déficits antérieurs sur ses revenus futurs si et seulement si certaines conditions sont remplies. Pensez à bien préciser que seuls les propriétaires fonciers peuvent bénéficier de cette solution fiscale. Le bien immobilier doit être mis en location nue à usage d’habitation ou professionnel au plus tard au cours de l’exercice suivant celui durant lequel le contribuable a constaté son premier déficit foncier.
Les charges prises en compte doivent être courantes et liées aux réparations locatives ainsi qu’à l’amortissement du bien loué. Effectivement, c’est uniquement lorsque ces charges excèdent les loyers perçus que vous pouvez faire état d’un déficit fiscal.
Pour pouvoir bénéficier du report des déficits antérieurs à imputer sur ses revenus futurs, votre situation ne doit pas avoir changé depuis la réalisation du premier déficit : vous devez toujours percevoir des loyers issus de votre investissement immobilier. Si tel est le cas, alors vous pourrez reporter jusqu’à 10 700 euros par an maximum (avec une exception possible). La limite est valable même si plusieurs années se succèdent avec un résultat net négatif.
Certains biens immobiliers ne sont pas éligibles à ce dispositif fiscal. Il s’agit notamment des bâtiments classés monuments historiques et des immeubles faisant l’objet d’une procédure de réquisition, par exemple.
Le report des déficits antérieurs à imputer sur ses revenus futurs est une méthode qui permet aux propriétaires fonciers de diminuer leur charge fiscale. Toutefois, pour bénéficier de cette mesure fiscale avantageuse, pensez à bien respecter certaines conditions spécifiques énoncées dans la loi. Effectivement, cette disposition légale doit être utilisée avec précaution car elle peut faire l’objet d’un contrôle fiscal.
Les avantages fiscaux de l’utilisation des déficits antérieurs restant à imputer
L’utilisation des déficits antérieurs restant à imputer peut avoir de nombreux avantages fiscaux pour les propriétaires fonciers. Elle permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs en reportant le déficit sur une année suivante. Cette option est particulièrement avantageuse si vous prévoyez des bénéfices dans les années futures ou si vous avez subi une perte importante la première année.
Cette solution fiscale permet aussi de réaliser des économies importantes sur votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). Effectivement, grâce au report du déficit foncier, il faut bien respecter les conditions et limitations légales relatives à cette option fiscale, car le non-respect de ces dernières peut entraîner des sanctions importantes.
L’utilisation des déficits antérieurs restant à imputer peut être une solution fiscale très intéressante pour les propriétaires fonciers qui souhaitent réduire leur charge fiscale. Toutefois, il faut bien comprendre ses avantages et inconvénients ainsi que d’être vigilant quant aux réglementations en vigueur afin d’éviter toute surprise désagréable lors d’un contrôle fiscal.
