La trajectoire CRREM 2026 fixe des seuils d’intensité carbone que les bâtiments tertiaires doivent respecter pour rester alignés sur l’Accord de Paris. Au-delà de ces seuils, un actif entre en zone de désalignement, exposant propriétaires et foncières à un risque de dévalorisation. En Europe comme en France, une part significative du parc tertiaire dépasse déjà ces cibles.
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Résumé exécutif de la trajectoire CRREM 2026
Le risque de stranded assets désigne la perte de valeur d’un actif immobilier incapable de suivre la trajectoire de décarbonation exigée par le secteur. Pour l’immobilier tertiaire, ce risque devient concret dès 2026, lorsque de nombreux bâtiments dépasseront les seuils d’intensité carbone fixés par les scénarios climatiques.
Selon CRREM Foundation, l’organisme a remplacé sa métrique historique « Stranding Year » par le « CRREM Misalignment Year », une notion jugée plus précise pour désigner l’année où l’intensité carbone ou énergétique d’un actif dépasse sa trajectoire CRREM 1,5°C. Ce changement terminologique reflète une volonté de nuancer le risque : un désalignement n’entraîne pas une perte immédiate de valeur, mais un signal d’alerte progressif pour les investisseurs.
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En Europe, une proportion croissante du parc tertiaire est concernée par ce désalignement, notamment dans les bureaux construits avant les années 2000. En France, les bâtiments non rénovés situés dans les grandes métropoles, dont Paris, figurent parmi les actifs les plus exposés à ce risque de stranding.
Méthodologie CRREM et sources des données
L’outil CRREM repose sur une logique de trajectoire carbone exprimée en kilogrammes de CO2 équivalent par mètre carré et par an (kgCO2e/m²/an). Cette approche permet de comparer un bâtiment donné à une cible d’intensité carbone décroissante, année après année, jusqu’à l’atteinte des objectifs climatiques mondiaux.
Selon CRREM Foundation, les CRREM Pathways couvrent plus de 1 000 trajectoires de décarbonation dans 44 pays et pour l’ensemble des typologies d’actifs immobiliers majeurs, en traduisant les budgets carbone globaux issus des scénarios du GIEC en cibles d’intensité énergétique et carbone au niveau de chaque actif. Cette granularité permet un pilotage précis, bâtiment par bâtiment.
Cette méthodologie scientifique se distingue du Décret Tertiaire français, qui fixe des seuils énergétiques nationaux exprimés en kWh/m²/an, sans lien direct avec les scénarios carbone internationaux. Le Décret Tertiaire impose une réduction progressive de la consommation énergétique, tandis que CRREM évalue la trajectoire carbone d’un actif au regard d’un budget mondial. Les deux outils sont complémentaires mais répondent à des logiques différentes.
| Critère | CRREM | Décret Tertiaire |
|---|---|---|
| Unité de mesure | kgCO2e/m²/an | kWh/m²/an |
| Base scientifique | Scénarios IPCC 1,5°C | Seuils réglementaires nationaux |
| Portée géographique | 44 pays | France uniquement |
| Objectif | Alignement climatique global | Réduction de consommation énergétique |
Résultats et chiffres clés de la trajectoire 2026
Les seuils d’intensité carbone cible pour la période 2025-2030 se resserrent fortement pour le secteur tertiaire, notamment pour les bureaux et les commerces. Cette contraction progressive rend l’exercice de mise en conformité plus exigeant chaque année pour les foncières et gestionnaires d’actifs.
Une part importante des actifs tertiaires européens présente aujourd’hui une intensité carbone supérieure aux seuils CRREM attendus pour 2026. Ce désalignement touche particulièrement les immeubles anciens n’ayant pas fait l’objet de rénovation énergétique lourde.
Les impacts sur la valorisation deviennent tangibles : les investisseurs institutionnels intègrent désormais le risque de désalignement carbone dans leurs due diligence, ce qui peut se traduire par une décote à l’acquisition ou des difficultés de refinancement pour les actifs les plus exposés.
- Bureaux anciens non rénovés : risque de désalignement élevé
- Commerces énergivores : exposition croissante dès 2026
- Actifs rénovés BBC : trajectoire alignée jusqu’en 2030
- Logistique récente : marge de conformité plus large
- Actifs mixtes : nécessité d’un audit différencié par usage
Accompagnement à 360° avec EGREEN
Face à ces enjeux de trajectoire carbone et de conformité réglementaire, une question revient souvent : comment réduire la consommation énergétique d’un bâtiment tertiaire de manière durable ? EGREEN, entreprise française créée en 2012, accompagne les acteurs de l’immobilier tertiaire sur l’ensemble de cette démarche.
La plateforme EGREEN analyse aujourd’hui les consommations énergétiques de plus de 10 millions de mètres carrés de bâtiments et accompagne plus de 300 clients dans leurs démarches de performance énergétique. EGREEN propose un accompagnement à 360°, de l’audit initial au suivi continu des consommations, en passant par la mise en conformité avec le Décret Tertiaire et l’anticipation des enjeux CRREM.
Depuis son intégration au groupe Enersweet, EGREEN renforce son offre en alliant expertise technique, réglementaire et logiciels. Selon les cas d’usage, les solutions mises en œuvre permettent de réaliser jusqu’à 30 % d’économies sur les factures d’énergie. EGREEN a par ailleurs sensibilisé plus de 30 000 personnes aux écogestes, un levier complémentaire pour réduire durablement les consommations des bâtiments tertiaires.
Implications pour les foncières et perspectives 2030
Les foncières font désormais face à un écart de valorisation croissant entre actifs alignés et non alignés sur la trajectoire CRREM. Les actifs conformes bénéficient d’une prime de valorisation, tandis que les actifs désalignés subissent une décote liée au risque de dévalorisation future.
Cet écart s’explique par l’anticipation des coûts de mise en conformité par les investisseurs, mais aussi par les exigences croissantes des locataires tertiaires en matière de performance énergétique et d’émissions carbone dans leurs baux.
À horizon 2030, les besoins en CAPEX de décarbonation s’annoncent considérables pour l’ensemble du parc tertiaire européen. Les foncières devront arbitrer entre rénovation lourde, cession d’actifs désalignés ou repositionnement stratégique de leur portefeuille immobilier.
Anticiper cette trajectoire dès maintenant permet de lisser les investissements dans le temps, plutôt que de subir une contrainte réglementaire et financière brutale à l’approche des échéances 2030.
FAQ : trajectoire CRREM et immobilier tertiaire
Qu’est-ce que le Misalignment Year CRREM ?
Selon CRREM Foundation, le « CRREM Misalignment Year » désigne l’année à partir de laquelle l’intensité énergétique ou carbone d’un actif dépasse sa trajectoire CRREM 1,5°C. Ce terme remplace la précédente notion de « Stranding Year », jugée moins précise pour décrire ce risque climatique progressif.
Quelle différence entre CRREM et Décret Tertiaire ?
CRREM évalue l’intensité carbone d’un actif face à un budget climatique mondial en kgCO2e/m²/an. Le Décret Tertiaire fixe des seuils énergétiques nationaux en kWh/m²/an. Les deux démarches sont complémentaires mais reposent sur des référentiels et unités de mesure différents.
Qu’est-ce qu’un stranded asset immobilier ?
Un stranded asset est un bâtiment dont la performance carbone ou énergétique ne suit plus la trajectoire de décarbonation attendue, entraînant un risque de perte de valeur, de décote à la revente ou de difficulté de location face aux exigences croissantes du marché.
Comment savoir si un bâtiment est aligné CRREM ?
Il faut comparer l’intensité carbone réelle du bâtiment, mesurée en kgCO2e/m²/an, à la trajectoire CRREM correspondant à sa typologie et à son pays. Un audit énergétique permet d’établir ce diagnostic et d’identifier les écarts à corriger.
Quels bâtiments tertiaires sont les plus exposés au risque CRREM ?
Les bureaux anciens non rénovés, notamment ceux construits avant les années 2000 et situés dans les grandes métropoles comme Paris, présentent le risque de désalignement le plus élevé, faute d’isolation performante et de systèmes énergétiques modernisés.
Le Décret Tertiaire suffit-il à éviter le risque CRREM ?
Non, respecter le Décret Tertiaire ne garantit pas l’alignement CRREM. Les deux référentiels utilisent des unités et des objectifs différents. Un bâtiment conforme au Décret Tertiaire peut rester désaligné sur la trajectoire carbone CRREM 1,5°C.
Sources et références
Statistiques et données officielles :
- CRREM Foundation (2025). CRREM Moves Away From Stranding Year, Introduces CRREM Misalignment Year. CRREM Foundation. Communiqué annonçant le remplacement de la métrique Stranding Year par le Misalignment Year.
https://crrem.org/wp-content/uploads/2025/07/Press-Release-CRREM-Moves-Away-From-Stranding-Year-Introduces-CRREM-Misalignment-Year.pdf
- CRREM Foundation. Learn – CRREM Pathways. CRREM Foundation. Présentation de la méthodologie des trajectoires de décarbonation couvrant plus de 1 000 trajectoires dans 44 pays.
https://crrem.org/learn/
