En octobre 2026, le taux moyen d’un prêt immobilier en France atteint 3,49 % selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 3,40 % en septembre. Les taux pour un prêt immobilier vont de 3,32 % sur 15 ans à 3,57 % sur 25 ans, hors assurance et coût des garanties. Ces chiffres sont des moyennes de marché : le taux proposé à un emprunteur dépend de son dossier.
Taux immobilier selon la durée : le barème d’octobre 2026
Le tableau reprend les taux fixes moyens de l’Observatoire Crédit Logement/CSA pour octobre 2026, avec le mois précédent en comparaison.
| Durée du prêt | Septembre 2026 | Octobre 2026 |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,21 % | 3,32 % |
| 20 ans | 3,39 % | 3,54 % |
| 25 ans | 3,45 % | 3,57 % |
L’écart entre 15 et 25 ans reste faible : 0,25 point en octobre. Allonger la durée coûte moins cher en taux qu’avant, mais chaque année de plus augmente le total des intérêts versés.
Le taux moyen tous prêts confondus est de 3,49 % dans l’ancien et de 3,39 % dans le neuf. La durée moyenne des crédits est de 253 mois, soit 21 ans et 1 mois. Un emprunteur éligible peut aussi compléter son financement avec un prêt à taux zéro, dont le coût ne se lit pas dans ce barème.
Évolution des taux de crédit immobilier en 2026
Les taux progressent pour le deuxième mois consécutif. Après des hausses de 0,03 point par mois pendant l’été, le taux moyen a gagné 0,09 point en septembre, puis autant en octobre. Il a monté de 0,24 point depuis juin et de 0,33 point depuis décembre 2025.
L’Observatoire attribue ce mouvement aux tensions inflationnistes, à la hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, à la pression sur les marges des banques et à la place croissante des prêts longs, généralement plus chers. Le même mécanisme joue sur les financements de chantiers : les taux des prêts travaux suivent la même direction que ceux de l’immobilier.
Taux d’usure du 4e trimestre 2026 : le plafond à ne pas dépasser
Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter. La Banque de France le publie et il est révisé chaque trimestre. Une révision mensuelle n’a été appliquée qu’entre février et décembre 2023 ; depuis le 1er janvier 2024, il est de nouveau réévalué tous les trimestres.
Pour les prêts immobiliers à taux fixe, les seuils en vigueur depuis le 1er octobre 2026 sont les suivants :
- moins de 10 ans : 4,09 % ;
- de 10 ans à moins de 20 ans : 4,68 % ;
- 20 ans et plus : 5,40 %, contre 5,29 % au trimestre précédent.
Le plafond s’applique au TAEG, pas au taux nominal. L’assurance et les frais peuvent faire dépasser le plafond à un dossier dont le taux nominal est pourtant inférieur.
Taux nominal, assurance et TAEG : ce qu’il faut comparer
Le taux nominal ne mesure que le coût de l’argent emprunté. Le TAEG y ajoute les frais de dossier, la garantie, l’assurance obligatoire et, le cas échéant, les frais de courtage. Seul le TAEG permet de comparer deux offres de façon honnête.
Les taux de l’Observatoire excluent l’assurance et la garantie : le coût réel d’un prêt est donc supérieur à 3,49 %. Pour mesurer la part de l’assurance, le taux annuel effectif d’assurance donne son coût exprimé comme un taux.
Ce qu’un point de taux change sur la mensualité
Prenons 200 000 € empruntés sur 20 ans, au taux fixe moyen de 3,54 % relevé en octobre, puis un point de plus, à 4,54 %. Le calcul suit la formule d’amortissement classique, hors assurance.
| Taux | Mensualité | Intérêts sur 20 ans |
|---|---|---|
| 3,54 % | 1 164 € | 79 368 € |
| 4,54 % | 1 270 € | 104 709 € |
Un point de taux ajoute environ 106 € par mois et 25 341 € d’intérêts sur la durée du prêt.
Cet écart explique pourquoi négocier un dixième de point reste rentable, même sur un montant moyen.
Critères qui font varier le taux proposé par la banque
Les banques fixent leur offre à partir de plusieurs éléments du dossier :
- l’apport personnel, qui réduit le risque pour le prêteur ;
- la durée demandée, les prêts longs étant généralement plus chers ;
- les revenus et leur stabilité, la banque regardant le type de contrat et l’ancienneté ;
- le taux d’endettement, encadré par le Haut Conseil de stabilité financière, et le reste à vivre après les mensualités.
Passer par la rémunération d’un courtier permet de mettre plusieurs banques en concurrence, à condition de savoir qui règle ses frais. Un dossier qui dépasse la capacité d’emprunt peut se retravailler : augmenter sa capacité d’emprunt passe par l’apport, la durée ou le regroupement de crédits.
Avec un TAEG qui reste sous le plafond du trimestre, l’offre peut être émise. Au-delà, le dossier est refusé, quel que soit le niveau du taux nominal.
